Comment investir dans l’immobilier en France ?

Un des moyens les plus sûrs de placer son patrimoine, de le faire fructifier à terme et de le transmettre à sa descendance est le placement immobilier. Mais si l’investissement immobilier présente beaucoup d’avantages, elle peut vite se révéler hasardeuse pour les non-initiés. A moins de compter sur sa bonne étoile, il est préférable de se former avant de se lancer dans l’aventure. Nous proposons un premier guide pour vous donner un solide aperçu de l’investissement immobilier en France. 

Avec quel apport personnel débuter en immobilier ?

Avant de détailler les formes d’investissement, commençons par répondre à une question très fréquente et sensible, celle de l’apport personnel. Bien souvent quand on souhaite savoir comment investir dans l’immobilier on se pose des questions par rapport à l’emprunt bancaire. L’investisseur doit emprunter de l’argent pour acquérir son bien immobilier, et ensuite rembourser le crédit immobilier en espérant que les revenus locatifs couvrent celui-ci. Le meilleur moyen de réduire le montant mensuel à rembourser, outre un taux avantageux, est l’apport personnel au début. 
Évidemment, la situation idéale serait de régler l’achat cash et de bénéficier des revenus du loyer.. mais au début ceci est rarement le cas. 

Dans la pratique, il est parfaitement possible d’investir sans apport personnel ! Tout réside dans la qualité du calcul que l’investisseur aura effectué (en se faisant aider par des professionnels du secteur). Si les revenus locatifs moyens couvrent les mensualités et les éventuels frais de rénovation/réparation, l’investissement sans apport personnel s’avère même plus intéressant : vous partez de zéro et après remboursement du crédit vous possédez un patrimoine immobilier. Cette formule s’applique surtout aux petits appartements. 

Dans quels biens immobiliers investir ?

Si nous partons souvent de l’idée que l’investissement locatif concerne des appartements, il existe en réalité plusieurs types de biens. Choisir le type adapté est important en fonction de votre profil d’investisseur. 

• Studio, appartement T1 : investissement minime, facile à réaliser au début, mais pouvant receler des pièges. En effet, ce genre de logement est surtout visé par des personnes en transition (jeune couple, divorcé, expatrié en mission). Ces gens ne restent pas longtemps en place, donc vous changerez souvent de locataires. On appelle cela un taux de rotation élevé. Les problèmes rencontrés sont les périodes de vacance (logement vide entre deux locations) et le manque de respect et d’entretien.
• Logement étudiant : un autre investissement immobilier minime. Si le taux de rotation y est très élevé, les périodes de vacance sont prévisibles et vous permettent de planifier les travaux d’entretien. D’ailleurs quand l’étudiant a terminé son année d’étude, il quitte pour la plupart du temps son logement. Avant qu’un autre étudiant prenne sa place à la rentrée. Pendant cette période vous pouvez faire de la location saisonnière aux différents touristes qui souhaitent visiter la ville où se situe votre logement étudiant. Vous pouvez dans ce cas utiliser des plateformes comme Airbnb par exemple pour mettre en avant votre bien immobilier.
• Appartements T2 et plus : l’investissement classique, avec taux de rotation moyen voire bas.
• Résidence Services : beaucoup l’ignorent mais il est aussi possible d’investir dans une résidence services. L’avantage est que le bail est signé par un exploitant qui prend en charge la gestion locative du bien. De plus, certains l’utilisent comme « épargne-pension » : lorsqu’ils atteignent un âge avancé, ils possèdent déjà une résidence pour seniors.
• Maison : les maisons peuvent être louées à des familles qui sont en recherche d’un endroit ou se loger avec la possibilité d’avoir un jardin à leur disposition ou bien à des touristes en location saisonnière, si l’endroit présente un attrait particulier. D’ailleurs il pourrait être intéressant d’investir dans une maison ancienne pour y faire des travaux de rénovations, cela vous permettra d’avoir une plus value lors de la vente de cette maison, ainsi que de toucher un loyer mensuel jusqu’à ce que le crédit soit entièrement remboursé.
• Immeuble de rapport : une « maison » divisée en plusieurs appartements est un immeuble de rapport. Cette forme d’investissement immobilier est une des plus intéressante car elle permet de centraliser ses appartements et de gérer seul son immeuble.
• Garages : dans certains quartiers où la pression « parking » est forte, la location de garages peut rapporter gros. De plus, ils ne nécessitent que très peu d’entretien.
• Parkings: faire louer une place de parking est aussi une possibilité, car en effet l’entretien est quasi nul. Les demandes de location de parking augmentent d’année en année, il vous sera facile de le faire louer. De plus l’investissement de départ n’aura pas besoin d’être très élevé et il ne nécessitera pas non plus d’avoir un apport conséquent.

La grande différence entre meublé et non-meublé

Il vous est possible de louer un bien avec des meubles (autres que ceux de la cuisine et de la salle de bains). La différence entre la location meublée et la location nue est le statut fiscal que vous adoptez. 
En location meublée (souvent applicable aux petites surfaces : logements étudiants, résidences services et certains studios et T1), vous avez le choix entre le statut LMP et LMNP. 

Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Ce régime fiscal s’applique si au moins une de ces deux conditions est remplie :

• Les revenus locatifs de la location sont inférieurs à 23.000 euros annuels
• Ces revenus ne dépassent pas 50% des revenus totaux de votre foyer

A cela s’ajoute une condition pratique : le logement est considéré « meublé » seulement s’il possède les meubles permettant au locataire d’y vivre en n’y apportant que ses vêtements et affaires de toilette. 
L’avantage de ce régime est la possibilité de déduire les intérêts du crédit de votre déclaration fiscale. De plus, vous pouvez amortir le prix du bien immobilier : vous déduisez la somme annuelle des amortissements de la somme annuelle des revenus locatifs, et vous ne serez imposé que sur le reste. Cela étant dit, le calcul des amortissements est complexe (car réparti entre les composants du bien) et devrait être effectué par un expert. 

Dans le cas des résidences services, vous pouvez bénéficier de la Loi Censi-Bouvard, qui vous permet de déduire 11% du prix d’achat (plafonné à 300.000 euros) de vos impôts et de récupérer la TVA. Ceci à condition de signer un bail pour 9 ans minimum et de conserver le bien au moins 20 ans. 

Location Meublée Professionnelle (LMP)

Si les deux plafonds de revenus LMNP sont dépassés, le bien doit être loué en professionnel et il faudra choisir entre trois régimes fiscaux : l’imposition sur les revenus (en catégorie BIC – Bénéfices Industriels et Commerciaux), l’impôt sur les sociétés ou le régime de micro-entreprise (si le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 72.600 euros, ou 176.200 pour les biens classés). 

Investir dans le neuf ou l’ancien ? 

A priori c’est une question de calculs : investir dans le neuf requiert de payer la TVA sur le bien lors de l’achat, mais permet de bénéficier d’un bien en parfait état. Investir dans l’ancien requiert souvent des travaux de rénovation/réparation, mais il existe des primes et dispositifs fiscaux avantageux.

En ce qui concerne le neuf ou le logement rénové, le mot le plus important à retenir est « Pinel ». Il s’agit de la Loi Pinel qui permet aux investisseurs en neuf de bénéficier d’une réduction des frais de notaire et, surtout, d’une réduction de vos impôts sur le revenu. Mais pour en bénéficier il faut respecter plusieurs conditions :

• Achat de logement dans une copropriété (règle depuis le 1er janvier 2021)
• Neuf ou ancien à rénover/réhabiliter
• Situé dans les zones Abis, A, B1 et B2
• Le locataire doit s’y installer maximum un an après l’achat
• Le locataire ne peut pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire
• Le bail doit être signé pour une durée minimum de 6 ans
• Le loyer mensuel ne doit pas dépasser certains seuils déterminés en fonction de la zone
• Le logement neuf ou rénové doit répondre à certaines contraintes environnementales (Réglementation Thermique RT 2012 ou Label HPE/BBC rénovation 2009)

Il faut surtout comprendre le pourquoi de cette loi Pinel : elle sert à garantir l’accès à des logements peu énergivores dans des zones de pression immobilière importante. De plus, elle incite les investisseurs à récupérer des logements délabrés et à les réhabiliter.
De plus, cette loi a été étendue par la Loi Denormandie : vous pouvez en bénéficier en zones C. 

Comment rentabiliser un investissement locatif ?

En plus de se constituer un patrimoine immobilier, il est fort intéressant de faire fructifier son investissement. Pour ce faire, vous pouvez miser sur deux aspects :

• Les revenus locatifs : si vous parvenez à trouver des locataires solvables et occupant les lieux pendant de longues périodes.
• L’augmentation de valeur : vous pouvez miser sur un quartier en développement et, au fil des années, voir monter la valeur vénale de votre bien immobilier, à condition qu’il soit bien entretenu.

Dans tous les cas, le maître mot est la patience. Il s’agit toujours d’un investissement à long terme. D’ailleurs, dans certains cas vous pouvez même miser sur un déficit foncier ! Cette situation se présente lorsque les revenus locatifs ne couvrent pas le remboursement du crédit et les frais d’entretien. 
Si vos autres revenus permettent de couvrir la différence sans vous mettre en difficulté, sachez que le plus important est de posséder le bien à terme. De plus, le déficit locatif peut même être déductible fiscalement… Lorsque vous aurez fini de rembourser le crédit, vous serez en situation de bénéfice locatif. Et si, en plus de cela, la valeur vénale du bien augmente, vous en tirerez grand profit, pour vous ou vos héritiers. 

Choisir le bon endroit

En immobilier, tout dépend de la localisation. Cet adage est toujours valable, mais attention à ne pas le suivre trop à la lettre. Si vous vous retrouvez avec un logement insalubre, cela risque de ne pas marcher. 
Si vous en avez les moyens, vous pouvez miser sur une ville et un quartier prisés. D’ailleurs vous pourrez y bénéficier de la Loi Pinel. Sinon, les critères à prendre en compte sont :

• Le potentiel de développement du quartier : les autorités locales envisagent-elles d’y construire un centre commercial, des transports en commun ? Astuce : suivez de près les projets de tramway, ce sont en réalité de véritables opérations immobilières.
• Votre prise de risque sur la gestion du bien : beaucoup d’investisseurs préfèrent acheter des logements près de chez eux pour les garder à l’œil et avoir contact facile avec les locataires. En réalité, rien n’est garanti.. donc investir dans une autre région peut tout aussi bien fonctionner.

Choisir le bon locataire

C’est un des aspects les plus difficiles de la chose. Vérifier la solvabilité d’un locataire est bien entendu une base importante, mais pour gagner du temps il est utile d’explorer le quartier et poser des questions. Si vous remarquez que c’est un quartier socialement défavorisé, il vaut mieux éviter. Il en va de même pour le risque sur l’emploi : de quoi vivent les gens du quartier ? S’ils dépendent tous d’une même usine, en cas de fermeture vous risquez fort de perdre vos revenus locatifs et même de voir baisser la valeur de votre bien. 

Se créer un réseau de contacts

Si vous souhaitez devenir un investisseur actif et acquérir un ou deux biens chaque année, il est préférable de travailler en réseau. Pour cela, il vous faut approcher et développer une relation de confiance avec un agent immobilier, un notaire et un entrepreneur. Ainsi, vous aurez un accès privilégié à plusieurs types d’opportunités en investissement immobilier qui vous seront proposées par l’agent immobilier (ou le notaire) en priorité, à condition de passer par eux et par l’entrepreneur pour la rénovation. L’entrepreneur est souvent un élément central dans le processus, car il tombe souvent sur des opportunités avant même leur mise en vente et les propose à son réseau, à condition qu’il soit chargé des travaux. 
De plus, travailler avec un entrepreneur régulier augmente la confiance réciproque, incite celui-ci à garantir la qualité de ses travaux et même à proposer des réductions pour vous fidéliser comme client.